Teilungsversteigerung Scheidung

Mehr als jede dritte Ehe wird in Deutschland aufgelöst und endet in der Scheidung. Haben die Eheleute auch Immobilieneigentum, stellt sich damit die Frage, was aus Haus, Grundstück oder Wohnung werden soll. Will beispielsweise ein Ehegatte die Immobilie verkaufen und der andere nicht, bietet die Teilungsversteigerung einen Ausweg. 

Inhaltsverzeichnis

Wann kommt eine Teilungsversteigerung bei Scheidung infrage?

Die Teilungsversteigerung bietet jedem Miteigentümer eines Hauses, einer Wohnung oder eines Grundstücks die Möglichkeit, die Immobilie gegen den Willen der anderen Miteigentümer zu veräußern und den anteiligen Erlös zu vereinnahmen. Bei Ehepartnern, die in der Regel mit einem Anteil von je 50 % als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind, sieht der Fall häufig so aus, dass einer der beiden in der gemeinsamen Immobilie wohnen bleiben möchte – oftmals derjenige, der sich überwiegend um gemeinsame Kinder kümmert. Ein Problem ergibt sich immer dann, wenn dieser Ehegatte nicht die Mittel zur Verfügung hat, um den Ex-Partner auszuzahlen. Denn natürlich möchte dieser für die Überlassung von Haus oder Wohnung angemessen entschädigt werden. Andererseits stimmen oft beide Ex-Partner überein, dass die gemeinsamen Kinder in gewohnter Umgebung und Haus bleiben sollen.

Was also tun? Kommt partout keine Einigung zustande, bleibt dem Ex-Partner, der ausgezogen ist, die Möglichkeit der Teilungsversteigerung als Sonderform der Zwangsversteigerung. Diese kann er – wie bei der Erbengemeinschaft – ohne Einwilligung des Miteigentümers beantragen. So erhält er die Möglichkeit, zumindest seinen Anteil am Verkaufserlös zu erhalten. Möglich ist dies mit einem formlosen Antrag, dem ein Grundbuchauszug beigelegt wird.

Tipp: Details zum Ablauf der Teilungsversteigerung finden Sie hier. Weitere Informationen zu den Kosten der Teilungsversteigerung haben wir hier für Sie zusammengestellt. 

Wann ist eine Teilungsversteigerung bei Scheidung möglich?

Inwieweit das Verfahren zur Teilungsversteigerung bereits nach der Trennung und noch vor der Scheidung durchgeführt werden kann, hängt vom Güterstand der Ehe und den Eigentumsverhältnissen ab. Handelt es sich um eine Zugewinngemeinschaft, gelten die Vorgaben des § 1365 BGB. Er sieht vor, dass Ehegatten nur mit Einwilligung des jeweils anderen über das gesamte Vermögen verfügen können. Diese Vorschrift ist in der Regel dann relevant, wenn die Immobilie mindestens 90 % des gesamten Vermögens der Eheleute darstellt. Ist dies der Fall, ist die Teilungsversteigerung erst nach der Scheidung möglich.

Beträgt der Anteil der gemeinsamen Immobilie am Gesamtvermögen jedoch weniger als 10 % – zugegeben ein in der Praxis seltener Fall – kann die Teilungsversteigerung hingegen nach der Trennung und noch vor der Scheidung beantragt werden.  Leben die Ehegatten in Gütertrennung, kann die Teilungsversteigerung ebenfalls vor der Scheidung durchgeführt werden.  

Können die Ehegatten bei der Teilungsversteigerung mitbieten?

Der nicht verkaufswillige Ehegatte hat die Möglichkeit, bei der Teilungsversteigerung mitzubieten und – sofern er Höchstbietender ist – die Immobilie dann als Alleineigentümer zu besitzen. Allerdings setzt dies voraus, dass er den Kauf auch finanzieren kann, sei es über Eigenkapital oder über einen Immobilienkredit. Der verkaufswillige Ehegatte kann ebenfalls mitbieten. In diesem Fall liegt die Intention für den Antrag auf Teilungsversteigerung darin, die Immobilie gegen den Willen des anderen Ehegatten zu übernehmen. Ist allerdings ein Vorkaufsrecht für die Ehegatten im Grundbuch eingetragen, so kann der jeweilige Ehepartner es nur ausüben, wenn ein Dritter der Ersteigerer ist. Der im Grundbuch eingetragene Ehegatte kann die Immobilie somit statt des Dritten zum gebotenen Preis übernehmen. Sofern ein Ehepartner die Immobilie ersteigert, ist das Vorkaufsrecht nicht ausübbar.

Wie lässt sich eine Teilungsversteigerung bei Scheidung von vornherein vermeiden?

Die Teilungsversteigerung lässt sich vermeiden, wenn die Ehegatten sich von einem Anwalt für Familienrecht oder einem Notar beraten lassen und einen Ehevertrag aufsetzen, in dem die Vorgehensweise bezüglich der Immobilie für den Fall der Scheidung festgelegt wird.

Ebenfalls ausgeschlossen ist eine Teilungsversteigerung immer dann, wenn die Immobilie sich im Alleinbesitz eines Ehegatten befindet. Dies setzt in der Regel allerdings voraus, dass er auch die Kreditraten für die Finanzierung der Immobilie allein aufbringen kann. Zudem lässt sich ein Verkauf von Haus oder Wohnung infolge der Scheidung nicht völlig ausschließen, da es im Rahmen des Zugewinnausgleichs dazu kommen kann, dass der Ex-Partner Anspruch auf Auszahlung seines Vermögensanteils hat. Kann der Alleineigentümer hierfür nicht die Mittel aufbringen, müsste er die Immobilie verkaufen. 

Wie kann bei Scheidung die Teilungsversteigerung nach Antragstellung verhindert werden?

Reicht der Ehepartner den Antrag auf Teilungsversteigerung ein, kann der nicht verkaufswillige Ex-Partner innerhalb von zwei Wochen nach Antragstellung eine einstweilige Einstellung des Verfahrens beantragen, § 180 Absatz 2 Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG). Das ist möglich, wenn die Einstellung bei Abwägung der widerstreitenden Interessen der Ehepartner sinnvoll erscheint. Dies betrifft hauptsächlich wirtschaftliche Gründe, wie etwa die Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz des Antragstellers oder eine Änderung des Bebauungsplans der Immobilie oder die Marktentwicklung eine spürbare Wertsteigerung in nächster Zeit erwarten lässt.

Haben die Noch-Eheleute Kinder, kann als Grund zur einstweiligen Einstellung des Verfahrens gemäß § 180 Absatz 3 ZVG auch sein, dass das Kindeswohl durch die Versteigerung der Immobilie und den damit erforderlichen Umzug gefährdet wäre.

Allerdings erreicht der nicht verkaufswillige Ehegatte mit seinem Antrag zunächst nur einen Aufschub um sechs Monate. Leben keine Kinder im Haushalt, kann er ein zweites Mal die Einstellung des Verfahrens beantragen und somit eine Verzögerung um maximal ein Jahr erreichen. Sind Kinder von der Teilungsversteigerung betroffen, gilt diese Beschränkung nicht, allerdings ist auch hier gemäß § 180 Absatz 4 ZVG eine Verzögerung um maximal fünf Jahre möglich. Vollständig verhindern lässt sich eine Teilungsversteigerung somit nicht.

Welche Alternativen kann ein verkaufswilliger Ehegatte nutzen?

Eine Teilungsversteigerung geht mit Kosten einher, die vom Wert der Immobilie abhängen. Sie belaufen sich bei einem Verkehrswert von 500.000 Euro auf rund 8.200 Euro und müssen von den Eheleuten gemeinsam getragen werden. Allerdings muss der Antragsteller diese Kosten zunächst vorstrecken. Schaltet er einen Anwalt ein, kommen rund 3.000 Euro hinzu, die er allein zahlen muss. Zusätzlich wird der Verkaufserlös durch die Versteigerung deutlich gemindert, da der Verkaufspreis üblicherweise sehr viel niedriger ausfällt als der tatsächliche Wert der Immobilie: Nicht selten kommt es zu einem Verlust von 50 %. Zudem zahlt das Gericht den Erlös erst aus, wenn sich die Ex-Eheleute sich über seine Aufteilung einig sind – möglicherweise erst nach einem langen Rechtsstreit.

Natürlich bietet sich auch der freihändige Verkauf der Immobilie an – sei es über einen Makler oder über eine freiwillige Versteigerung. Dies setzt jedoch voraus, dass sich beide Ex-Partner darauf verständigen können, was nur sehr selten der Fall ist.

Eine oft sinnvolle Alternative zur Teilungsversteigerung besteht darin, seine Anteile an der Immobilie zu verkaufen. Der verkaufswillige Ehegatte veräußert also seinen Anteil an einen Investor. Der andere Ehegatte und die gemeinsamen Kinder bleiben in der Immobilie, und zahlen Miete an den Investor.

Unter dem Strich kann die zuletzt dargestellte Lösung eine Win-Win-Situation für beide Ehegatten sein: Der verkaufswillige Ehepartner erhält seinen Anteil ausgezahlt, der verbleibende Ehepartner und seine Kinder können weiterhin im Haus wohnen, ohne den Ex-Partner auszahlen zu müssen – oder aber er verkauft seinen Anteil auch an den Investor. 

Fazit

Über die Teilungsversteigerung ist es möglich, auch gegen den Willen des Ehegatten den Verkauf der gemeinsamen Immobilie zu erreichen. Sie stellt jedoch einen schwierigen Lösungsweg dar.
Eine bessere Lösung ist der Verkauf des Anteils an der Immobilie: Durch den Verkauf haben Sie die Möglichkeit, Ihren Anteil an der Immobilie zügig und unkompliziert zu erhalten. Damit kommen sie zügig Liquidität ohne langwierigen Prozess Ihrem Ex-Partner. 

Das Deutsche Erbenzentrum führt keine Rechtsberatung durch. Gerne helfen wir Ihnen aber bei der Suche nach einem Rechtsanwalt.

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