Teilungsversteigerung verhindern

Es erscheint zunächst einleuchtend: Geht die Einigung der Erbengemeinschaft über die Aufteilung des Nachlasses nicht voran, weil die Miterben hinsichtlich der Verwendung der dazu gehörenden Immobilien keinen gemeinsamen Nenner finden, muss der Grundbesitz verkauft werden. Damit wird es möglich, den Erlös entsprechend der Erbquoten zu verteilen. Doch so einfach ist dies nicht, denn über den Verkauf muss Einigkeit herrschen.

Diese Vorgabe, die für den Verkauf von Immobilien aus dem Nachlass gilt, können Miterben jedoch umgehen, indem sie beim zuständigen Gericht die Teilungsversteigerung beantragen. Daran kann sie zunächst einmal niemand hindern. Miterben haben allerdings Möglichkeiten, in den weiteren Ablauf der Teilungsversteigerung einzugreifen und das Verfahren zu verzögern oder sogar zu verhindern. 

Eine Teilungsversteigerung führt oftmals dazu, dass die Immobilie zu 50 % oder weniger unter Wert zugeschlagen wird. Zudem fallen Kosten für das Verfahren an. Das bedeutet unterm Strich: Jeder Miterbe erhält deutlich weniger, als bei einer anderen Vorgehensweise möglich wäre.

Hinzu kommt, dass sich das Verfahren in der Regel mindestens über ein Jahr hinzieht – und dabei ist die für die Auszahlung des Verkaufserlöses erforderliche Einigung der Miterben auf einen Teilungsplan noch nicht eingerechnet. Kommt es zu keiner Einigung, muss eine Erbteilungsklage über die Erlösverteilung geführt werden – und dies kann schlimmstenfalls dazu führen, dass sich die Auszahlung des Anteils am Immobiliennachlass um Jahre verzögert. Hinzu kommen die Anwaltskosten, die mit einem solchen Verfahren einhergehen und die den Erlös weiter zusammenschmelzen lassen. 

Gehören Immobilien und andere nicht teilbare Wertgegenstände zum Vermögen, können Erblasser einige Vorkehrungen treffen, um eine spätere Teilungsversteigerung zu verhindern.

So kann der Erblasser gemäß § 2048 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) eine Teilungsanordnung ins Testament aufnehmen, die vorgibt, wie die Miterben mit Immobilien umgehen sollen. So kann beispielsweise ein Haus nur einem Erben zugedacht werden, während die anderen Erben liquides Vermögen erhalten. Eine Teilungsanordnung kann laut § 2044 BGB auch ein Auseinandersetzungsverbot beinhalten und gilt für einen Zeitraum von maximal 30 Jahren nach dem Tod des Erblassers. Sind die Miterben nicht darüber einig, sich über diese Anordnungen hinwegzusetzen, ist eine Teilungsversteigerung gemäß § 2044 BGB nicht möglich. 

Es gibt mehrere Möglichkeiten, um eine Teilungsversteigerung doch noch zu verhindern. Die Gütliche Einigung mit dem Miterben, der den Antrag gestellt hat, die Drittwiderspruchsklage oder ein durch ein eingetragenes Nießbrauchrecht im Grundbuch.

Gütliche Einigung mit dem Miterben, der den Antrag gestellt hat

Das Verfahren zur Teilungsversteigerung kann jederzeit abgebrochen werden – solange der Zuschlag beim Versteigerungstermin noch nicht erteilt wurde. Da sich der Ablauf der Teilungsversteigerung über ein Jahr und länger hinzieht, ist es zumindest nicht auszuschließen, dass der verkaufswillige Miterbe seine Meinung noch einmal ändert. Dies erfordert jedoch viel Verhandlungsgeschick seitens der Miterben, die eine Versteigerung verhindern wollen.

Drittwiderspruchsklage

Waren die Miterben ehemalige Mitglieder einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), kann die Teilungsversteigerung gemäß §771 Absatz 1, 3 Zivilprozessordnung (ZPO) verhindert werden, wenn sie unberechtigt ist. Dieses Verfahren ist allerdings aufwändig und kann daher zu hohen Kosten für Anwalt und Gericht führen.

Nießbrauchrecht im Grundbuch

Ist im Grundbuch ein Nießbrauchrecht am Erbe eingetragen, kann die Teilungsversteigerung laut § 1066 Absatz 2 BGB nur gemeinsam mit dem Nießbrauchnehmer beantragt werden. Lehnt er dies ab, ist die Teilungsversteigerung nicht möglich.

Die Teilungsversteigerung lässt sich wie beschrieben nur unter wenigen Voraussetzungen vermeiden. Es kann jedoch erfolgversprechend sein, das ohnehin langwierige Verfahren zu verzögern. So verschaffen sich Miterben Zeit, um am Ende doch noch den Antragsteller umzustimmen und zur Einstellung des Verfahrens zu bewegen. Folgende Möglichkeiten gibt es:

Antrag auf einstweilige Einstellung des Verfahrens

Gemäß § 180 Absatz 2 Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG) können Miterben beantragen, dass das Verfahren vorübergehend eingestellt wird. Sie müssen den Antrag innerhalb von zwei Wochen nach Erhalt der Information über die Teilungsversteigerung beim zuständigen Gericht stellen.

Erfolg haben sie damit allerdings nur, wenn dies „unter Abwägung der widerstreitenden Interessen der Miteigentümer angemessen erscheint”. Können die Miterben den Antrag erfolgreich durchsetzen, ruht das Verfahren maximal sechs Monate. Danach kann die Einstellung erneut beantragt werden.

Die einstweilige Einstellung der Teilungsversteigerung kann gemäß § 180 Absatz 3 ZVG auch erfolgen, wenn das Wohl eines Kindes gefährdet ist. Dieser Absatz bezieht sich aber auf Ehegatten, die im Rahmen der Scheidung die Teilungsversteigerung verhindern wollen.

Beitritt zur Teilungsversteigerung

Stellt ein Erbe den Antrag auf Teilungsversteigerung, haben die übrigen Miterben die Möglichkeit, dem Verfahren beizutreten. Sie haben dann die Möglichkeit, den Zuschlag bei der Teilungsversteigerung über eine Einstellungsbewilligung zu verhindern. Der Beitritt muss beim zuständigen Gericht beantragt werden, zudem müssen die Beitretenden den Antragsteller spätestens vier Wochen vor dem Versteigerungstermin über ihren Antrag informieren.