Teilungsversteigerung – Kosten

Die Teilungsversteigerung ergibt sich mittelbar aus dem Anspruch jedes Miterben, gemäß §§ 2042 Absatz 1, 753 Absatz 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) von den anderen Mitgliedern der Erbengemeinschaft die Erbauseinandersetzung zu verlangen. Das Verfahren dient wie bei einer Versteigerung im Falle einer Scheidung nicht dazu, die Ansprüche von Gläubigern zu befriedigen, sondern es sollen nicht teilbare Vermögenswerte liquide gemacht werden – im Scheidungsfall zwecks Aufteilung des Erlöses auf die Ehegatten, bei Erbfällen, um den Erlös auf die Erben verteilen zu können.

Die Situation der Teilungsversteigerung unter Miterben sieht oft so aus, dass Immobilien zum Nachlass gehören und der Erblasser keine Anordnungen im Testament festgelegt hat, die Streit um den Grundbesitz verhindern. Da alle Miterben gleichzeitig auch Miteigentümer der geerbten Immobilie sind, kann kein Einzelner diese einfach verkaufen.

Oftmals gerät die Einigung auf einen Auseinandersetzungsvertrag ins Stocken, da sich die Miterben uneins darüber sind, wie das Immobilienvermögen aufgeteilt werden soll. Ein Beispiel: Mehrere Geschwister erben das Elternhaus und ein Miterbe möchte die Immobilie verkaufen, weil er demnächst Kapital benötigt. Die anderen möchten hingegen vermieten und laufende Einnahmen generieren, weil sie sich nicht vom Elternhaus trennen mögen.

Wichtig zu wissen: Hat der Erblasser ein sogenanntes Auseinandersetzungsverbot gemäß § 2044 BGB im Testament angeordnet, können sich Miterben nur einvernehmlich darüber hinwegsetzen. 

Jeder Miterbe kann gemäß §§ 180 Absatz 1, 15 des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (ZVG) beim zuständigen Amtsgericht formlos einen Antrag auf Teilungsversteigerung stellen. Die Zustimmung der Erbengemeinschaft zur Versteigerung ist nicht erforderlich. Auch kommt es nicht darauf an, wie groß der Erbteil desjenigen Miterben ist, der den Antrag stellt. Ein Eintrag im Grundbuch, der den Antragsteller als Miteigentümer ausweist, ist ebenfalls nicht erforderlich. Allerdings müssen Sie dem Gericht nachweisen, dass Sie rechtmäßiger Erbe sind. Dies können Sie beispielsweise durch Vorlage eines Erbscheins oder eines notariellen Testaments des Erblassers samt Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts dokumentieren.

Alternativ können auch mehrere Miterben die Teilungsversteigerung beantragen. Hierfür muss ebenfalls kein Beschluss der Erbengemeinschaft vorliegen. Ebenso ist es möglich, dass ein Dritter, an den ein Miterbe seinen Erbteil verkauft hat, einen Antrag auf Teilungsversteigerung stellt. 

Die Grundlage für die Kosten der Teilungsversteigerung bildet das Gerichtskostengesetz (GKG) und das zugehörige Kostenverzeichnis (KostenV) in Anlage 1 des GKG. Als Antragsteller müssen Sie folgende Kosten berücksichtigen: Die Antragskosten, Verfahrenskosten, Kosten für die Veröffentlichung und Wertgutachten und ggf. Anwaltskosten.

• Antragskosten

Diese sogenannten Anordnungskosten liegen bei 50 bis 150 Euro.

• Verfahrenskosten

Die Verfahrenskosten für die Teilungversteigerung bestehen aus: 

Allgemeinen Verfahrenskosten gemäß Nr. 2211 KostenV, hierfür wird 0,5 Gebühr angesetzt. 

Kosten für den Versteigerungstermin gemäß Nr. 2213 KostenV, hierfür wird ebenfalls eine 0,5 Gebühr angesetzt.

Für die Erteilung des Zuschlags kommt eine weitere 0,5 Gebühr hinzu. Diese zahlt zwar der Ersteigerer, aber er kalkuliert sie in seinen Kaufpreis ein. 

Da der Ersteigerer den Zuschlagspreis nicht direkt an die Erben zahlt, sondern an das Gericht, muss das Gericht den Erlös verteilen. Die Kosten für das Verteilungsverfahren gemäß Nr. 2215 KostenV, betragen ebenfalls eine 0,5 Gebühr. Wenn sich nicht alle Erben einig sind, an wen das Gericht wie viel bezahlen soll, ist dies oft der Anfang eines langjährigen Rechtsstreits, der fast immer mit Anwälten geführt werden muss.

Die Kosten für das Verfahren hängen grundsätzlich vom Verkehrswert des zu versteigernden Objekts ab. Die Werte für die Gebührenberechnung finden Sie in der Anlage 2 der GKG. Bei 500.000 Euro beträgt eine 1,0 Gebühr beispielsweise 3.536 Euro.

• Kosten für die Veröffentlichung

Hier stellen die Gerichte unterschiedliche Beträge in Rechnung, es können weniger als 200 Euro, aber auch mehr als 1.000 Euro sein, falls teure Anzeigen in Tageszeitungen geschaltet werden.

• Kosten für das Wertgutachten durch einen Sachverständigen

Für ein Gutachten durch einen Sachverständigen müssen Sie rund 1.000 bis 2.500 Euro einkalkulieren, je nach Art der Immobilie auch deutlich mehr.

• Anwaltskosten, falls erforderlich

Schalten Sie einen Rechtsanwalt ein, fällt hierfür gemäß Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG) eine 0,4-Gebühr an, die sich auf den Wert der Immobilie bezieht. Rechnet ein Rechtsanwalt stattdessen nach Stundensatz ab, können Anwaltskosten von in der Regel 250 - 350 Euro pro Stunde (zzgl. Mehrwertsteuer) anfallen.

Ein Beispiel: Angenommen, Sie beantragen die Teilungsversteigerung für ein Haus mit einem Verkehrswert von 500.000 Euro. Setzt das Gericht beispielsweise 1.000 Euro an Kosten für die Veröffentlichung an und kostet das Gutachten 2.000 Euro, fallen rund 8.200 Euro an Verfahrenskosten an, die Sie als Antragsteller vorstrecken müssen. Ziehen Sie einen Anwalt hinzu, erhöhen sich die Kosten so, dass schnell ein Betrag von 15.000 Euro erreicht ist.

Beantragen Sie die Teilungsversteigerung, müssen Sie die Gebühren für das Verfahren der Versteigerung sowie die Kosten für die Veröffentlichung und das Gutachten als Antragsteller gemäß §§ 15, 26 Absatz 1 GKG zunächst selbst vorstrecken. Die Kosten für das gesamte Verfahren der Teilungsversteigerung werden aber nicht vom Antragsteller allein, sondern von der Erbengemeinschaft getragen. Dabei wird jeder Miterbe entsprechend seines Anteils am Erbe an den Gebühren beteiligt. Diese werden von dem Erlös aus der Teilungsversteigerung abgezogen. Etwaige Anwaltsgebühren muss der Antragsteller hingegen allein tragen, diese werden nicht auf die Erbengemeinschaft umgelegt. Allerdings müssen Sie als Antragsteller allein für alle Kosten aufkommen, wenn die Teilungsversteigerung erfolglos bleibt. 

Die Teilungsversteigerung ist ein erster, aber nicht der letzte Schritt zur Verteilung des Nachlasses auf die Erben. Sie ermöglicht es lediglich, nicht teilbare Vermögenswerte wie etwa Immobilien aufzuteilen. Sie bietet aber keine Gewähr, dass sich die Miterben nach der Zwangsversteigerung über die Aufteilung des Verkaufserlöses einig sind. Kommt es nach der Veräußerung weiterhin zu Streit, kann es erforderlich werden, einen Rechtsanwalt oder Fachanwalt für Erbrecht einzuschalten. Der Grund: Das Gericht zahlt den Verkaufserlös erst dann an die Miterben aus, wenn alle Miterben übereinstimmend erklären, wie der Nachlass verteilt werden soll. Andernfalls wird der Betrag bei der Hinterlegungsstelle des Amtsgerichts „geparkt“. Um an Ihren Anteil am Verkaufserlös zu gelangen, müssen Sie eine entsprechende gerichtliche Entscheidung vorweisen, welche nach der – oft mehrere Jahre dauernden – Erbteilungsklage ergeht. Dieser Kostenblock kann erheblich sein, da derart spezialisierte Anwälte ihr Honorar in der Regel nach Stundensätzen bemessen, was deutlich kostspieliger als die Vergütung auf Basis des Streitwerts werden kann. 

Beachten Sie außerdem, dass die Teilungsversteigerung auch indirekte Kosten mit sich bringt, da der erzielte Verkaufspreis mitunter deutlich unter dem Erlös beim freihändigen Verkauf liegen kann. Bereits im ersten Versteigerungstermin kann die Immobilie zu 50% des Verkehrswertes erworben werden, beim zweiten Termin (in einigen Fällen gibt es noch einen dritten, vierten, ... Termin) sogar noch darunter. Sie verschleudern das Haus also schlimmstenfalls deutlich unter Wert – und gehen als Antragsteller auch noch das Risiko ein, auf den hohen Anwalts- und Verfahrenskosten sitzen zu bleiben, falls die Versteigerung nicht gelingt und kein ausreichend hohes Gebot abgegeben wird. 

Oft wird eine Teilungsversteigerung von einem Miterben beantragt, der schneller an sein Erbe gelangen möchte – etwa, weil er aus verschiedenen Gründen Kapital benötigt. Doch dieser Weg kostet viel Zeit, so kann sich die Versteigerung mitunter über ein Jahr hinziehen; anschließende Streitereien um die Aufteilung des Verkaufserlöses noch nicht eingerechnet. Die Erbteilungsklage dauert in der Regel mehrere Jahre. Wenn es darum geht, zügig aus der Erbengemeinschaft auszusteigen, bietet sich zum einen die Abschichtung an, bei der die Erbengemeinschaft den Erbteil übernimmt. Dabei ist jedoch nicht sicher, ob es eine Abfindung geben wird und ob diese noch lukrativ ist. Zum anderen kommt der Verkauf des Erbteils in Betracht. Als Erwerber kommen hier sowohl Miterben als auch Dritte in Betracht und das Deutsche Erbenzentrum unterstützt Sie dabei.