Ist die Situation in der Erbengemeinschaft festgefahren und beantragt ein Miterbe die Teilungsversteigerung, stellen sich die übrigen Mitglieder häufig die Frage, inwiefern sie das Verfahren verhindern können. Auch das Vorkaufsrecht wird in diesem Zusammenhang oft thematisiert. Wir erläutern, was es damit auf sich hat.
Teilungsversteigerung – Vorkaufsrecht
Inhaltsverzeichnis
Teilungsversteigerung – was macht das mit Vorkaufsrechten ?
In vielen Erbengemeinschaften können sich die Beteiligten nicht darüber einigen, wie sie mit einem Haus oder Grundstück verfahren sollen, das zum Nachlass gehört. Soll die Immobilie verkauft oder lieber vermietet werden? Möchte ein Miterbe selbst einziehen? Kommt die Einigung nicht voran, scheren einzelne Mitglieder der Erbengemeinschaft nicht selten aus und beantragen entnervt die Teilungsversteigerung, um endlich an ihren Anteil am Erbe zu kommen – allen Kosten und Nachteilen zum Trotz, die damit verbunden sind.
Vielfach stellen die übrigen Erben dann Überlegungen an, wie sie die in der Regel für alle nachteilige Teilungsversteigerung verhindern können. Und oftmals taucht dann auch die Frage auf, ob ein Vorkaufsrecht das Verfahren zur Versteigerung stoppen kann. Wir erläutern die unterschiedlichen Vorkaufsrechte und zeigen Ihnen, ob und wie diese sich auf den weiteren Verlauf der Teilungsversteigerung auswirken können.
Welche Vorkaufsrechte gibt es ?
Das deutsche Recht definiert verschiedene Vorkaufsrechte: Das dingliche Vorkaufsrecht, das Vorkaufsrecht nach Baugesetzbuch und das Vorkaufsrecht der Miterben bei einem Erbteilsverkauf.
• Dingliches Vorkaufsrecht
Ein dingliches Vorkaufsrecht kann gemäß § 1094 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) vorliegen und ist im Grundbuch eingetragen, § 873 BGB. Das bedeutet, dass ein Grundstück mit einem Vorkaufsrecht für eine Person belastet ist, sodass diese Person dem Eigentümer gegenüber zum Vorkauf berechtigt ist. Die schuldrechtliche Wirkung des Vorkaufsrechts wird in den §§ 463 bis 473 BGB definiert.
• Vorkaufsrecht nach Baugesetzbuch
Vielfach haben sich z.B. Gemeinden ein Vorkaufsrecht im Grundbuch gesichert, §§ 24 ff. Baugesetzbuch, welches im Grundbuch eingetragen ist. Es kann beispielsweise zum Tragen kommen, wenn das Grundstück Teil eines Bebauungsplanes ist oder in einem Umlegungsgebiet liegt.
• Vorkaufsrecht der Miterben
§ 2034 BGB sieht vor, dass Miterben ein Vorkaufsrecht ausüben können, wenn sich ein Miterbe für den Erbteilsverkauf an Dritte entscheidet. So soll die Erbengemeinschaft vor dem Eintreten fremder Personen in den Kreis der Miterben geschützt werden.
Wichtig: Das Vorkaufsrecht haben die Miterben erst nach dem Abschluss des Kaufvertrages – Sie müssen Ihren Miterben also den Erbteil nicht vor einem Verkauf anbieten, sondern der Notar stellt den Miterben den bereits beurkundeten Vertrag zu.
Teilungsversteigerung – was bewirkt ein Vorkaufsrecht ?
De facto kann keines der geschilderten Vorkaufsrechte die Teilungsversteigerung verhindern. Es ergeben sich jedoch indirekte Konsequenzen aus dem dinglichen Vorkaufsrecht und dem Vorkaufsrecht der Miterben, weil sie den weiteren Verlauf der Teilungsversteigerung zumindest beeinflussen können.
Teilungsversteigerung – warum gilt das Vorkaufsrecht der Miterben nicht ?
Die Ausübung des Vorkaufsrechts durch Miterben bezieht sich auf den Erbteil des Miterben, der seinen Anteil am Nachlass an einen Dritten verkauft hat.
Bei der Versteigerung geht es jedoch ausschließlich um ein Haus oder ein Grundstück, das sich im Besitz der Erbengemeinschaft befindet und durch die Teilungsversteigerung zu auf dem Gerichtskonto hinterlegten Geld wird – alle Miterben bleiben in der Erbengemeinschaft und müssen in Bezug auf die Verteilung des Geldes eine Regelung finden.
Fazit
Ein Vorkaufsrecht verhindert die Teilungsversteigerung nicht. Besser ist es, den Weg des Erbteilverkaufs einzuschlagen und seinen Anteil am Erbe schon vor oder während der Teilungsversteigerung zu verkaufen und damit aus der Erbengemeinschaft auszusteigen.
