Teilungs-versteigerung kurz erklärt

Manchmal eskaliert der Streit unter Erben so heftig, dass der Wunsch aufkommt, die Notbremse ziehen zu wollen: „Schluss jetzt, das Haus wird versteigert.“ Zweifellos lässt sich mit der Teilungsversteigerung das Problem aus der Welt schaffen, denn die Erbengemeinschaft wird damit zugleich aufgelöst. Wirtschaftlich sinnvoll ist dieser Weg aber nicht. Und dass eine Versteigerung wieder Frieden unter den Miterben herstellt, ist unwahrscheinlich. Der Verkauf des Erbteils ist oft die bessere Idee.

Teilungs-versteigerung beendet die Erben-gemeinschaft

Wenn im Erbenstreit von Versteigerung die Rede ist, dann erfolgt die Erbteilung durch eine sogenannte Teilungsversteigerung nach §§ 2042, 753 BGB und §§ 180 -185 ZVG. Sie dient vor allem einem Zweck: Indem die Immobilie den Eigentümer wechselt, wird das dort gebundene Vermögen zu Geld. Jedoch folgt an dieser Stelle oft der Streit über die Auszahlung aus dem Versteigerungserlös.
Durch die Zwangsversteigerung sind Sie zwar einen Schritt weiter, aber noch nicht am Ende. Nur die Immobilie ist weg.

Streit in der Erben-gemeinschaft – es passiert so oft

Gehen wir einen Schritt zurück: Hat der Verstorbene beispielsweise kein Testament gemacht, so erben seine Angehörigen gemeinsam und können über dieses Erbe dann auch nur gemeinsam verfügen. Nehmen wir als typisches Beispiel Geschwister, die ihr Elternhaus erben. Sie haben meist sehr entgegengesetzte Interessen. Will etwa der Sohn der Verstorbenen das Dach neu decken und dann selber einziehen, seine Schwester aber lieber das in die Jahre gekommene Haus verkaufen, um das Geld in eigene Projekte zu investieren, geraten sie in Streit. Eine Einigung unter den Miterben ist nicht in Sicht.

Teilungs-versteigerung verstehen

Manch ein Erbe gibt an dieser Stelle auf und stellt wutentbrannt beim Amtsgericht einen Antrag auf Teilungsversteigerung nach §§ 180 Abs. 1, 15 ZVG. Das kann jeder Miterbe ohne den anderen tun, ein einfacher Antrag genügt. Die Formalitäten starten später: Ein aktueller Grundbuchauszug muss eingeholt, ein Wertgutachten über die Immobilie erstellt werden. Das Verfahren kann teuer werden, denn der Antragsteller muss erstmal für Gerichtskosten und die Kosten des Gutachtens aufkommen, schon im Voraus. Möglicherweise ist auch noch ein Anwalt zu bezahlen.

Das Gericht legt dann das sogenannte geringste Gebot fest, errechnet aus den auf der Immobilie liegenden Belastungen und Schulden sowie einem Mindestbarbetrag. Häufig liegt das geringste Gebot weit unter dem Verkehrswert. Über Zeitungsannoncen und im Internet wird die öffentliche Versteigerung angekündigt, Sie haben das bestimmt schon einmal gesehen. Bis es zum Versteigerungstermin beim Gericht kommt, dauert es in der Regel vier Monate, manchmal auch wesentlich länger.

Wer bei einer Teilungsversteigerung schließlich den Zuschlag erhält, macht meist ein Schnäppchen. Die zerstrittenen Miterben aber machen Verluste, auch derjenige, der die Versteigerung in Gang gebracht hat. Die Schwester in unserem Beispiel wäre klüger, wenn sie ihren Erbteil verkaufen würde.

Erben-gemeinschaft auflösen - so schnell geht das nicht

Es hört sich so einfach an: „Nach der Teilungsversteigerung erhält jeder Miterbe seinen Anteil aus dem Erlös, anteilig nach seiner Erbquote“. Wenn es aber unter den Miterben keine Einigung gibt, gehen die rechtlichen Auseinandersetzungen über die Erbteilung weiter.

Um an ihr Geld zu kommen, müsste die Schwester in unserem Beispiel eine sogenannte Teilungsklage bei Gericht einreichen. Der Streitwert einer Teilungsklage richtet sich nach dem Wert des Erbanteils, den der Kläger mit der Auseinandersetzung begehrt. Der ist, weil es um Immobilien geht, meistens so hoch, dass das Verfahren bei einem Landgericht geführt werden muss. Hier muss sich die Schwester rechtsanwaltlich vertreten lassen und auch noch für das Gericht die Kosten vorstrecken. Das kann schnell teuer werden. Dazu kommt: Die Dauer des Verfahrens ist nicht festgelegt, mindestens ein Jahr oder, wenn es über mehrere Instanzen geht, sind es gleich mehrere Jahre.

Erinnern wir uns an die Schwester aus unserem Beispiel – sie wollte ihr Erbe zur Finanzierung eigener Projekte einsetzen.

Damit kann sie vorerst nicht rechnen, denn das Erstreiten ihres Erbanteils muss finanziert werden und erst wenn das gerichtliche Verfahren nach vielleicht langer Zeit abgeschlossen ist, erhält sie das Geld. Außerdem braucht sie starke Nerven, denn die vielen Gerichts- und Anwaltsschreiben während des Verfahrens sind emotional sehr belastend. Am Ende ist der Erlös aus der Teilungsversteigerung ziemlich zusammengeschmolzen und für ihre geplanten Investitionen ist es vielleicht schon zu spät.

Die Alternative: Verkaufen Sie besser Ihren Erbteil

Wir unterstützen Sie bei der Verhandlung des Preises mit dem Käufer; sind Sie sich einig geworden, geht es zum Notar. Erst wenn der Kaufvertrag geschlossen ist, erfahren Ihre Miterben von Ihrem Verkauf. Die haben dann zwei Monate Zeit zu überlegen, ob sie anstelle des Käufers den Kaufvertrag übernehmen wollen. Zweite Möglichkeit: Ihre Miterben verkaufen ihren Erbteil ebenfalls an den Erwerber.

Vorteil für alle Miterben

Schauen wir noch einmal auf die streitenden Miterben in unserem Beispiel: Die Schwester wird, nachdem sie ihren Erbteil verkauft hat, die Erbengemeinschaft verlassen. Sie bekommt sofort Geld und kann es in ihre Projekte investieren. Sie ist nicht länger gezwungen, mit dem verstrittenen Bruder gemeinsame Sache machen zu müssen.

Nur zur Erinnerung: In dem Fall der vielleicht in die Jahre gekommenen Immobilie gibt es oft notwendige Reparaturen, die dann gemeinschaftlich beschlossen werden müssen. Sie ahnen, welches Konfliktpotential die Schwester durch den Verkauf ihres Erbteils vermeidet. Sie muss auch nicht vergebens darauf hoffen, dass der Bruder doch eines Tages noch in den Verkauf des Hauses einwilligt.
Sie schafft mit dem Erbteilsverkauf vollendete Tatsachen.

Was hat der Bruder davon? Wenn seine Schwester ihren Erbteil verkauft, behält er seinen Teil. Nun kann er mit dem Käufer über die weiteren Schritte der Auseinandersetzung verhandeln oder ihm vielleicht ebenfalls seinen Erbteil verkaufen. Oder der Bruder steigt anstelle des Erwerbers in den Kaufvertrag ein, indem er sein Vorkaufsrecht nutzt. Dazu muss er aber den schon festgelegten Kaufpreis zahlen können und wollen.

Fazit

Bevor Sie eine Teilungsversteigerung anstreben, prüfen Sie in Ruhe ob der Erbteilsverkauf für Sie die bessere Alternative ist.

Heute erben, morgen leben.
Wir regeln das Dazwischen.

Das Deutsche Erbenzentrum führt keine Rechtsberatung durch. Gerne helfen wir Ihnen aber bei der Suche nach einem Rechtsanwalt.

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