Erbengemeinschaft – Häuser & Immobilien

Eine Erbschaft ist für die Erben unkompliziert, wenn sie entweder Alleinerben sind oder der Nachlass problemlos unter der Erbengemeinschaft verteilt werden kann. Das ist beispielsweise der Fall, wenn die Erbschaft lediglich aus einem Sparkonto besteht.

Doch die Realität sieht oftmals anders aus: Vielfach gehört auch das selbstgenutzte Haus des Verstorbenen zum Nachlass. Und dann wird es oft schwierig – insbesondere, wenn beispielsweise der Ehegatte noch im Haus wohnt und die gemeinsamen Kinder ihren Anteil an der Immobilie erhalten wollen. Schlimmstenfalls führt dies dazu, dass der Ehepartner aus dem Haus muss. 

Tipp: Sie sind kein Alleinerbe, sondern Miterbe? Erfahren Sie in unseren Beiträgen zu den Themen „Erbengemeinschaft“ und „Erbengemeinschaft – Rechte und Pflichten“, was Sie über die Zwangsgemeinschaft wissen sollten. 

Mit dem Erbfall ist der Eintrag über den Eigentümer im Grundbuch nicht mehr korrekt und muss daher berichtigt werden. Das Grundbuchamt nimmt die Eintragung des Erben bei Vorlage eines notariellen Testaments in der Regel problemlos vor. Hat der Verstorbene ein handschriftliches Testament verfasst, ist dies zusammen mit dem Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts vorzulegen. Alternativ kommt auch ein Erbschein infrage, mit dem sich Hinterbliebene als Erben ausweisen können.

Gut zu wissen: Die Eigentumsumschreibung im Grundbuch bleibt für die Erben kostenfrei, sofern sie diese innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall vornehmen. Der Grundbucheintrag über das Eigentum erfolgt in der Form "A, B, C in Erbengemeinschaft" – nicht in Form der einzelnen Erben mit ihrem jeweiligen Erbteil. 

Nicht immer entpuppt sich eine geerbte Immobilie als Vermögensgewinn. Ist sie mit hohen Schulden belastet oder ist der Sanierungsbedarf sehr hoch, kann es im Zweifelsfall sinnvoller sein, das Erbe auszuschlagen. Das gilt beispielsweise dann, wenn der Wert des Hauses aufgrund eines sehr schlechten Zustands oder gesunkener Marktwerte niedriger ist als die Schulden, die der Erbe übernehmen würde.

Erben haben gemäß § 1944 Absatz 1 BGB sechs Wochen Zeit, um über die Annahme oder Ausschlagung des Erbes zu entscheiden – und bei gesetzlicher Erbfolge beginnt die Frist bereits mit dem Todesfall und nicht erst mit Kenntnis über die Erbschaft. Es bleibt also nur wenig Zeit und daher ist es sinnvoll, möglichst rasch einen aktuellen Grundbuchauszug beim Grundbuchamt anzufordern. So wird ersichtlich, ob und in welcher Höhe noch Grundschulden oder Hypotheken bestehen. Als nächstes sollte zügig mit den betreffenden Banken Kontakt aufgenommen werden. 

Dass sich eine Erbengemeinschaft nur kurze Zeit nach dem Erbfall auf einen Verkauf einigt, kommt eher selten vor. Es ist daher in aller Regel so, dass sich die Erbengemeinschaft bis auf weiteres um den Erhalt des Hauses kümmern muss. Dazu ist sie nach dem deutschen Erbrecht verpflichtet, wobei zwischen notwendiger, ordnungsgemäßer und außerordentlicher Verwaltung unterschieden wird. Dabei gilt gemäß § 2038 Absatz 1 BGB, dass die Verwaltung gemeinschaftlich zu erfolgen hat. Jeder Miterbe hat sich also daran zu beteiligen.

Zu den Aufgaben der Erbengemeinschaft gehört beispielsweise, sich um das Lüften und Beheizen eines Hauses zu kümmern und Wartungsarbeiten an der Heizungsanlage durchführen zu lassen. 

Tipp: Wozu das Erbrecht die Erbengemeinschaft noch verpflichtet, finden Sie in unseren Beiträgen zum Thema „Erbengemeinschaft – Rechte und Pflichten“. 

Die Erbengemeinschaft hat die Pflicht, die laufenden Kosten für die geerbte Immobilie zu tragen. Dazu gehören, unter anderem:

• Laufende Kreditraten, falls die Immobilie noch nicht schuldenfrei ist
• Kosten für Internet / Telefonanschluss
• Müllgebühren
• Strom, Wasser, Heizung
• Grundsteuer
• Hausratversicherung
• Wohngebäudeversicherung

Die Erbengemeinschaft sollte zudem den jeweiligen Behörden und Vertragspartnern mitteilen, dass der Erbfall eingetreten ist und sie nun die Zahlungen übernimmt.

Eine Erbengemeinschaft hat mehrere Möglichkeiten im Hinblick auf die geerbte Immobilie. Sie kann verkauft oder vermietet werden, oder aber in Wohneigentum gewandelt werden.

• Verkaufen

Die Erben können die Immobilie verkaufen – entweder an Dritte oder an einen Miterben, der die anderen Erben dann entsprechend auszahlen muss.

• Vermieten

Die Erbengemeinschaft kann sich auch für die Vermietung an Dritte entscheiden oder einen der Miterben die Immobilie gegen entsprechendes Entgelt überlassen. Dies empfiehlt sich jedoch nur, wenn die Mitglieder der Erbengemeinschaft gut miteinander auskommen und nicht zerstritten sind. Der Grund: Bei Vermietung müssen die Erben immer wieder gemeinsam Entscheidungen fällen – beispielsweise bei der Auswahl eines Nachmieters oder wenn Sanierungsmaßnahmen anstehen.

• Wohneigentum begründen

In seltenen Fällen wäre es auch möglich, eine Immobilie in mehrere Einheiten aufzuteilen. Denkbar wäre dies beispielsweise bei einem Mehrfamilienhaus. Allerdings müssen bei einer Umwandlung in Wohneigentum gesetzliche Vorgaben beachtet werden – etwa das Vorkaufsrecht der Mieter und den Vorschriften des § 577 a BGB zum Eigenbedarf. Im Regelfall darf erst nach drei Jahren Eigenbedarf geltend gemacht werden, je nach Situation auf dem Wohnungsmarkt kann die Frist auch zehn Jahre betragen.

Gehören vermietete Immobilien zum Nachlass, wird die Erbengemeinschaft Rechtsnachfolger des verstorbenen Vermieters. Dabei gilt gemäß § 566 BGB der Rechtsgrundsatz: „Kauf bricht nicht Miete“. Zum Vermieter werden die Erben übrigens bereits mit dem Erbfall und nicht erst nach der Umschreibung des Grundbuchs. Sie sollten die Mieter daher zügig informieren, damit diese auch wissen, an wen sie künftig die Miete überweisen sollen.

Achtung: Der Erbfall begründet für die Erben kein Sonderkündigungsrecht. Sie müssen also die gängigen Vorschriften des Mietrechts beachten und können gemäß § 573 Absatz 1 BGB eine ordnungsgemäße Kündigung nur aussprechen, wenn ein berechtigtes Interesse vorliegt. Dies ist zum Beispiel bei Eigenbedarf der Fall, für den allerdings strenge Vorgaben gelten. Eine außerordentliche fristlose Kündigung gemäß § 543 BGB ist nur möglich, wenn der Mieter sich rechtswidrig verhält und beispielsweise mit mindestens zwei Mieten im Rückstand ist, § 543 Absatz 2 Nr. 3a BGB. 

Tipp: Weitere Informationen zum Thema finden Sie in unserem Beitrag „Erbengemeinschaft als Vermieter“.

Bewohnt beispielsweise der Ehegatte einer verstorbenen Person das gemeinsam erworbene Haus, hängt es von der Entscheidung der Erbengemeinschaft ab, ob er dieses weiterhin nutzen kann. Sie entscheidet, ob und zu welchen Konditionen er weiterhin im geerbten Haus wohnen kann. Denkbar sind zwei Möglichkeiten: Entweder wird vereinbart, dass die Immobilie Eigentum der Erbengemeinschaft bleibt und der Miterbe sie gegen ein Entgelt weiterhin nutzen kann – oder der Ehegatte zahlt die Miterben aus und wird Alleineigentümer.

Im Idealfall haben sich die Nutzer der Immobilie bereits zu Lebzeiten mit der Thematik auseinandergesetzt und im Testament angeordnet, dass der Überlebende auch weiterhin darin wohnen kann. Denkbar ist auch die Absicherung über ein Wohnrecht oder Nießbrauchrecht. 

Tipp: Weitere Informationen dazu, wie ein Miterbe zum Alleineigentümer werden kann, finden Sie in unserem Beitrag „Erbengemeinschaft Haus auszahlen“.

Will ein Miterbe die geerbte Wohnung verkaufen und die anderen Erben wünschen dies nicht, kann er diese Immobilie nicht veräußern. Er hat jedoch die Möglichkeit, seinen gesamten Anteil an dem Erbe gemäß § 2033 Absatz 1 BGB zu veräußern – an Dritte oder an die Miterben. Dies befreit ihn von möglichen Streitigkeiten mit den Miterben und er erhält seinen Erbanteil liquide und bequem ohne Zustimmung durch die anderen Erben.

Tipp: Wenn sich Erben aus der Erbengemeinschaft lösen und ihren Anteil an einer gemeinsamen Immobilie verkaufen, helfen wir dabei, den Erbteilsverkauf durchzuführen.

Da es sich beim Verkauf einer geerbten Immobilie üblicherweise um eine außerordentliche Maßnahme der Verwaltung handelt, die den Nachlass wesentlich verändert, ist dafür ein einstimmiger Beschluss der Erbengemeinschaft erforderlich. Eine Ausnahme gilt lediglich dann, wenn der Nachlass so umfangreich ist, dass der Verkauf einer Immobilie eine eher untergeordnete Bedeutung hat. Dann reicht ein Mehrheitsbeschluss, weil der Verkauf dann in der Regel als Maßnahme der ordnungsgemäßen Verwaltung gewertet wird. 

Tipp: Mehr dazu, welche Vorgaben bei Abstimmung in der Erbengemeinschaft gelten, erfahren Sie in unserem Beitrag „Beschlussfassung Erbengemeinschaft“.

Diese Abstimmungen können umgangen werden, indem jederzeit und ohne Rücksprache mit den anderen Mitgliedern der Erbengemeinschaft die Teilungsversteigerung beantragt werden kann. Diese Vorgehensweise will jedoch wohl überlegt sein, da sie viele Nachteile mit sich bringt. Empfehlenswerter ist der Erbteilsverkauf, durch den mit weniger Abschlag eine Lösung für verkaufswillige Erben erzielt werden kann.

Tipp: Weitere Informationen erhalten Sie in unseren Beiträgen zum Thema “Erbteilsverkauf” und „Teilungsversteigerung“.

Die Erbschaftssteuer wird dem Finanzamt nicht von der Erbengemeinschaft, sondern von jedem Miterben geschuldet. Dies kann auch bei der Entscheidungsfindung über die Immobilie eine Rolle spielen. Die steuerlichen Aspekte gibt es zu beachten bei: wohnwirtschaftlicher Vermietung an Dritte, Selbstnutzung des Familienheims durch den Ehepartner und Selbstnutzung des Familienheims durch Kinder.

• Bei wohnwirtschaftlicher Vermietung an Dritte

Wird die geerbte Immobilie zu Wohnzwecken vermietet, wird gemäß § 13 d Absatz 1 und Absatz 3 Nr. 1 ErbStG bei der Ermittlung der Erbschaftssteuer ein um zehn Prozent reduzierter Verkehrswert zugrunde gelegt.

• Bei Selbstnutzung des Familienheims durch den Ehepartner

Ehegatten erben die bislang mit dem Ehepartner selbst genutzte Immobilie gemäß § 13 Absatz 1 Nr. 4b ErbStG steuerfrei, sofern sie mindestens zehn weitere Jahre darin wohnen bleiben.

• Bei Selbstnutzung des Familienheims durch Kinder

Kinder erben das Familienheim gemäß § 13 Absatz 1 Nr. 4c ErbStG steuerfrei, wenn es weniger als 200 Quadratmeter Wohnfläche hat und sie es für mindestens zehn Jahre selbst bewohnen. Überschreitet die Wohnfläche die genannte Grenze, wird lediglich die darüber hinausgehende Wohnfläche für die Ermittlung der Erbschaftssteuer berücksichtigt. Eine Erbschaftssteuer fällt jedoch nur an, wenn der Steuerfreibetrag für Kinder in Höhe von 400.000 Euro je Kind bereits ausgeschöpft wurde. 

Entscheidet sich die Erbengemeinschaft für den Verkauf einer geerbten Immobilie, hat dies möglicherweise auch Auswirkungen auf ihre Einkommensteuer. Dabei gilt, dass der Veräußerungsgewinn steuerfrei bleibt, wenn der Verkauf nach Ablauf der geltenden Spekulationsfrist von 10 Jahren erfolgt. Hierfür ist nicht der Tag des Erbfalls, sondern der Tag des Erwerbs durch den Erblasser maßgeblich – die Spekulationsfrist beginnt also nicht von vorn. Hat der Erblasser die Immobilie vermietet, bleibt der Gewinn steuerfrei, wenn der Erwerb mehr als zehn Jahre zurück liegt. Bei weniger als zehn Jahren wird die Wertsteigerung der Immobilie im Vergleich zum Erwerbspreis versteuert. Bei Selbstnutzung gilt eine verkürzte Frist von zwei Jahren nach dem Kauf.

Tipp: Ist ein Verkauf geplant, ist es ratsam, auch die Spekulationsfrist im Auge zu behalten. So kann mitunter sinnvoll sein, den Verkauf noch eine Weile aufzuschieben – beispielsweise dann, wenn die Spekulationsfrist in absehbarer Zeit endet und somit der Veräußerungsgewinn steuerfrei bleibt.

Schaffen die Mitglieder der Erbengemeinschaft es nicht, sich auf die weitere Verwendung der geerbten Immobilie zu einigen, bietet das deutsche Erbrecht den Miterben folgene Auswege: Die Teilungsversteigerung, die Abschichtung und den Verkauf des Erbteils.

• Teilungsversteigerung

Jeder Miterbe kann die Teilungsversteigerung beantragen, ohne sich mit der Erbengemeinschaft abstimmen zu müssen. Sinnvoll ist die Teilungsversteigerung in der Regel nicht, da es sich um einen langwierigen Prozess mit meist sehr hohen Abschlägen handelt.

• Abschichtung

Miterben haben die Möglichkeit, über die Abschichtung aus der Erbengemeinschaft auszusteigen, indem sie auf ihren Erbteil verzichten. Jedoch ist dann nicht sicher, ob eine angemessene Abfindung durch die übrigen Erben erzielt werden kann. Auch die Abschichtung ist keine ratsame Lösung.

• Erbteil verkaufen

Die ideale Lösung, aus einer Erbengemeinschaft auszutreten und zugleich eine angemessene Auszahlung für den Erbanteil zu bekommen, stellt der Erbteilsverkauf dar: Miterben können sich ohne Rücksprache mit der Erbengemeinschaft für den Verkauf ihres Erbteils entscheiden. Dieser kann sowohl an Dritte als auch an Miterben erfolgen. Erfolgt der Verkauf an einen Dritten, haben die Miterben ein Vorkaufsrecht von zwei Monaten.

Tipp: Details zu den drei Möglichkeiten finden Sie in unseren Beiträgen zum Thema „Erbteil verkaufen“, „Teilungsversteigerung“ und „Abschichtung Erbengemeinschaft“.

Ist Immobilieneigentum vorhanden und steht fest, dass mehrere Personen später einmal erben werden, sind künftige Erblasser gut beraten, sich beizeiten Gedanken um ein Testament zu machen, sofern sie nicht den Hausverkauf zu Lebzeiten planen.

Um Streit unter den Erben vorzubeugen, bietet das deutsche Erbrecht diverse Gestaltungsmöglichkeiten, zum Beispiel:

• Schenkungen zu Lebzeiten
• Verzichtserklärung durch Erben
• Bestimmen eines Testamentsvollstreckers
• Teilungsanordnung/ Teilungsverbot/ Vermächtnisanordnung
• Bei Ehepaaren mit Kindern: Berliner Testament

Tipp: Weitere Informationen zur letztgenannten Möglichkeit finden Sie in unserem Beitrag „Berliner Testament“.

Erbengemeinschaft und Immobilien – dieses Thema sorgt häufig für Streit unter den Beteiligten. Hat ein Erblasser nicht bereits Vorsorge getroffen, haben Erben jedoch über den Erbteilsverkauf die Möglichkeit, zügig aus einer zerstrittenen Erbengemeinschaft auszusteigen.