Erbengemeinschaft – Häuser & Grundstücke

Inhaltsverzeichnis

Wann kommt es zur Bildung einer Erbengemeinschaft?

Eine Erbengemeinschaft entsteht, wenn mehrere Erben statt einem Alleinerben Anteil am Erbe eines Verstorbenen haben, § 2032 Absatz 1 BGB. Rechtlich gesehen handelt es sich dabei um eine sogenannte Gesamthandsgemeinschaft. Das bedeutet unter anderem, dass der Nachlass nur gemeinsam verwaltet werden kann.

Liegt kein Testament vor, so richtet sich nach der gesetzliche Erbfolge, wer Miterbe wird. Hat der Erblasser jedoch ein Testament oder einen Erbvertrag verfasst, gilt dies als Grundlage für die Erbfolge. Dabei steht es ihm frei, die Erbfolge nach seinen Vorstellungen festzulegen.

Tipp: Weitere Informationen dazu finden Sie in unseren Beiträgen zum Thema „Erbfolge“. 

Allerdings ist zu beachten, dass ein kleiner Personenkreis seinen Pflichtteil einfordern kann, wenn er enterbt wurde. Das gilt jedoch ausschließlich für die Kinder, den Ehegatten sowie die Eltern des Erblassers, falls dieser kinderlos war. Diese werden daher auch als Pflichtteilsberechtigte bezeichnet. Der Pflichtteilsanspruch beläuft sich auf die Hälfte des gesetzlichen Erbteils.

Tipp: Weitere Beiträge zum Thema haben wir im Bereich „Pflichtteil Erbe“ für Sie zusammengestellt.

Was kommt auf die Erben zu, wenn eine Immobilie zum Nachlass gehört?

Eine Erbschaft ist für die Erben unkompliziert, wenn sie entweder Alleinerben sind oder der Nachlass problemlos in der Erbengemeinschaft verteilt werden kann. Das ist beispielsweise der Fall, wenn die Erbschaft lediglich aus einem Sparkonto besteht.

Doch die Realität sieht oftmals anders aus: Vielfach gehört auch die selbstgenutzte Immobilie des Verstorbenen zum Nachlass. Und dann wird es oft schwierig – insbesondere dann, wenn beispielsweise der Ehegatte noch im Haus wohnt und die gemeinsamen Kinder ihren Anteil an der Immobilie erhalten wollen. Schlimmstenfalls führt dies dazu, dass der Ehepartner die Immobilie verkaufen muss.

Tipp: Sie sind kein Alleinerbe, sondern Miterbe? Erfahren Sie in unseren Beiträgen zu den Themen „Erbengemeinschaft“ und „Erbengemeinschaft – Rechte und Pflichten“, was Sie über die Zwangsgemeinschaft wissen sollten. 

Erbengemeinschaft und Grundbuch: Was ist zu beachten?

Mit dem Erbfall ist der Eintrag über den Eigentümer im Grundbuch nicht mehr korrekt und muss daher berichtigt werden. Das Grundbuchamt nimmt die Eintragung des Erben bei Vorlage eines notariellen Testaments in der Regel problemlos vor. Hat der Verstorbene ein handschriftliches Testament verfasst, ist dies zusammen mit dem Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts vorzulegen. Alternativ kommt auch ein Erbschein infrage, mit dem sich Hinterbliebene als Erben ausweisen können.

Gut zu wissen: Die Eigentumsumschreibung im Grundbuch bleibt für die Erben kostenfrei, sofern sie diese innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall vornehmen. Der Grundbucheintrag über das Eigentum erfolgt in der Form "A, B, C in Erbengemeinschaft" – nicht in Form der einzelnen Erben mit ihrem jeweiligen Erbteil. 

Wann ist die Erbausschlagung bei geerbten Immobilien sinnvoll?

Nicht immer entpuppt sich eine geerbte Immobilie als Vermögensgewinn. Ist sie mit hohen Schulden belastet oder ist der Sanierungsbedarf sehr hoch, kann es im Zweifelsfall sinnvoller sein, das Erbe auszuschlagen. Das gilt beispielsweise dann, wenn der Wert des Hauses aufgrund eines sehr schlechten Zustands oder gesunkener Marktwerte niedriger ist als die Schulden, die der Erbe übernehmen würde.

Erben haben gemäß § 1944 Absatz 1 BGB sechs Wochen Zeit, um über die Annahme oder Ausschlagung des Erbes zu entscheiden – und bei gesetzlicher Erbfolge beginnt die Frist bereits mit dem Todesfall und nicht erst mit Kenntnis über die Erbschaft. Es bleibt also nur wenig Zeit und daher ist es sinnvoll, möglichst rasch einen aktuellen Grundbuchauszug beim Grundbuchamt anzufordern. So wird ersichtlich, ob und in welcher Höhe noch Grundschulden bestehen. Als nächstes sollte zügig mit den betreffenden Banken Kontakt aufgenommen werden. 

Was passiert bis zur Erbauseinandersetzung mit der Immobilie?

Dass sich eine Erbengemeinschaft nur wenige Zeit nach dem Erbfall auf einen Verkauf einigt, kommt eher selten vor. Es ist daher in aller Regel so, dass sich die Erbengemeinschaft bis auf weiteres um den Erhalt der Immobilie kümmern muss. Dazu ist sie gemäß dem deutschen Erbrecht verpflichtet, wobei zwischen notwendiger, ordnungsgemäßer und außerordentlicher Verwaltung unterschieden wird. Dabei gilt gemäß § 2038 Absatz 1 BGB, dass die Verwaltung gemeinschaftlich zu erfolgen hat. Jeder Miterbe hat sich also daran zu beteiligen.

Zu den Aufgaben der Erbengemeinschaft gehört beispielsweise, sich um das Lüften und Beheizen eines Hauses zu kümmern und Wartungsarbeiten an der Heizungsanlage durchführen zu lassen.

Tipp: Wozu das Erbrecht die Erbengemeinschaft noch verpflichtet, finden Sie in unseren Beiträgen zum Thema „Erbengemeinschaft – Rechte und Pflichten“. 

Wer trägt die laufenden Kosten der Immobilie in einer Erbengemeinschaft?

Die Erbengemeinschaft hat die Pflicht, die laufenden Kosten für die geerbte Immobilie zu tragen. Dazu gehören, unter anderem:

  • Laufende Kreditraten, falls die Immobilie noch nicht schuldenfrei ist
  • Kosten für Internet, Telefonanschluss
  • Müllgebühren
  • Strom, Wasser, Heizung
  • Grundsteuer
  • Hausratversicherung
  • Wohngebäudeversicherung

Die Erbengemeinschaft sollte zudem den jeweiligen Behörden und Vertragspartnern mitteilen, dass der Erbfall eingetreten ist und sie nun die Zahlungen übernimmt.

Wie soll mit der Immobilie verfahren werden?

Eine Erbengemeinschaft hat mehrere Möglichkeiten im Hinblick auf die geerbte Immobilie:

• Verkaufen

Die Erben können die Immobilie verkaufen – entweder an Dritte oder an einen Miterben, der die anderen Erben dann entsprechend auszahlen muss.

• Vermieten

Die Erbengemeinschaft kann sich auch für die Vermietung an Dritte entscheiden oder einem der Miterben die Immobilie gegen entsprechendes Entgelt überlassen. Dies empfiehlt sich jedoch nur, wenn die Mitglieder der Erbengemeinschaft gut miteinander auskommen und nicht zerstritten sind. Der Grund: Bei Vermietung müssen die Erben immer wieder gemeinsam Entscheidungen fällen – beispielsweise bei der Auswahl eines Nachmieters oder wenn Sanierungsmaßnahmen anstehen.

• Wohneigentum begründen

In seltenen Fällen wäre es auch möglich, eine Immobilie in mehrere Einheiten aufzuteilen. Denkbar wäre dies beispielsweise bei einem Mehrfamilienhaus. Allerdings müssen bei einer Umwandlung in Wohneigentum gesetzliche Vorgaben beachtet werden – etwa das Vorkaufsrecht der Mieter und die Vorschriften des § 577a BGB zum Eigenbedarf. Im Regelfall darf erst nach drei Jahren Eigenbedarf geltend gemacht werden, je nach Situation auf dem Wohnungsmarkt kann die Frist auch zehn Jahre betragen.

Was ist bei einer geerbten vermieteten Immobilie zu beachten?

Gehören vermietete Immobilien zum Nachlass, wird die Erbengemeinschaft Rechtsnachfolger des verstorbenen Vermieters. Dabei gilt gemäß § 566 BGB der Rechtsgrundsatz: „Kauf bricht nicht Miete“. Zum Vermieter werden die Erben übrigens bereits mit dem Erbfall und nicht erst nach der Umschreibung des Grundbuchs. Sie sollten die Mieter daher zügig informieren, damit diese auch wissen, an wen sie künftig die Miete überweisen sollen.

Achtung: Der Erbfall begründet für die Erben kein Sonderkündigungsrecht. Sie müssen also die gängigen Vorschriften des Mietrechts beachten und können gemäß § 573 Absatz 1 BGB eine ordnungsgemäße Kündigung nur aussprechen, wenn ein berechtigtes Interesse vorliegt. Dies ist zum Beispiel bei Eigenbedarf der Fall, für den allerdings strenge Vorgaben gelten. Eine außerordentliche fristlose Kündigung gemäß § 543 BGB ist nur möglich, wenn der Mieter sich rechtswidrig verhält und beispielsweise mit mindestens zwei Mieten im Rückstand ist, § 543 Absatz 2 Nr. 3a BGB. 

Tipp: Weitere Informationen zum Thema finden Sie in unserem Beitrag „Erbengemeinschaft als Vermieter“.

Was tun, wenn ein Miterbe die Immobilie bewohnt?

Bewohnt beispielsweise der überlebende Ehegatte einer verstorbenen Person als Miterbe das gemeinsam erworbene Haus, hängt es von der Entscheidung der Erbengemeinschaft ab, ob er dieses weiterhin nutzen kann. Sie entscheidet, ob und zu welchen Konditionen dieser weiterhin im geerbten Haus wohnen kann. Denkbar sind zwei Möglichkeiten: Entweder wird vereinbart, dass die Immobilie Eigentum der Erbengemeinschaft bleibt und der überlebende Ehegatte sie gegen ein Entgelt weiterhin nutzen kann – oder der Miterbe zahlt die Miterben aus und wird Alleineigentümer.

Im Idealfall haben sich die Nutzer der Immobilie bereits zu Lebzeiten mit der Thematik auseinandergesetzt und im Testament angeordnet, dass der Überlebende auch weiterhin darin wohnen kann. Denkbar ist auch die Absicherung über ein Wohnungsrecht oder Nießbrauchrecht.

Tipp: Weitere Informationen dazu, wie ein Miterbe zum Alleineigentümer werden kann, finden Sie in unserem Beitrag „Erbengemeinschaft Haus auszahlen“.

Können Miterben ihren Anteil an der geerbten Immobilie verkaufen?

Will ein Miterbe eine geerbte Wohnung verkaufen und die anderen Erben wünschen dies nicht, kann er diese Immobilie nicht veräußern. Er hat jedoch die Möglichkeit, seinen gesamten Anteil an dem Erbe gemäß § 2033 Absatz 1 BGB zu veräußern – an Dritte oder an die Miterben. Dies befreit ihn von möglichen Streitigkeiten mit den Miterben und er erhält liquides Vermögen anstelle seines Erbanteils. Eine Zustimmung durch die anderen Erben ist nicht erforderlich.

Tipp: Wenn sich Erben aus der Erbengemeinschaft lösen und ihren Anteil an einer gemeinsamen Immobilie verkaufen möchten, helfen wir dabei, den Erbteilsverkauf durchzuführen.

Wann ist der Verkauf einer geerbten Immobilie möglich?

Da es sich beim Verkauf einer geerbten Immobilie üblicherweise um eine außerordentliche Maßnahme der Verwaltung handelt, die den Nachlass wesentlich verändert, ist für dafür ein einstimmiger Beschluss der Erbengemeinschaft erforderlich. Eine Ausnahme gilt lediglich dann, wenn der Nachlass so umfangreich ist, dass der Verkauf einer Immobilie eine eher untergeordnete Bedeutung hat. Dann reicht ein Mehrheitsbeschluss, weil der Verkauf dann in der Regel als Maßnahme der ordnungsgemäßen Verwaltung gewertet wird.

Tipp: Mehr dazu, welche Vorgaben bei Abstimmung in der Erbengemeinschaft gelten, erfahren Sie in unserem Beitrag „Beschlussfassung Erbengemeinschaft“.

Diese Abstimmungen können umgangen werden, indem jederzeit und ohne Rücksprache mit den anderen Mitgliedern der Erbengemeinschaft die Teilungsversteigerung beantragt werden kann. Diese Vorgehensweise will jedoch wohl überlegt sein, da sie viele Nachteile mit sich bringt. Empfehlenswert ist der Erbteilsverkauf, durch den mit weniger Abschlagssumme eine Lösung für verkaufswillige Erben erzielt werden kann.

Tipp: Weitere Informationen erhalten Sie in unseren Beiträgen zum Thema “Erbteilsverkauf” und „Teilungs- und Zwangsversteigerung“.

Erbschaftssteuer: Was muss die Erbengemeinschaft beachten?

Die Erbschaftssteuer wird dem Finanzamt nicht von der Erbengemeinschaft, sondern von jedem Miterben geschuldet. Dies kann auch bei der Entscheidungsfindung über die Immobilie eine Rolle spielen. Die steuerlichen Aspekte im Überblick:

  • Bei wohnwirtschaftlicher Vermietung an Dritte

Wird die geerbte Immobilie zu Wohnzwecken vermietet, wird gemäß § 13d Absatz 1 und Absatz 3 Nr. 1 ErbStG bei der Ermittlung der Erbschaftssteuer ein um zehn Prozent reduzierter Verkehrswert zugrunde gelegt.

  • Bei Selbstnutzung des Familienheims durch den Ehepartner

Ehegatten erben die bislang mit dem Ehepartner selbst genutzte Immobilie gemäß § 13 Absatz 1 Nr. 4b ErbStG steuerfrei, sofern sie mindestens zehn weitere Jahre darin wohnen bleiben.

  • Bei Selbstnutzung des Familienheims durch Kinder

Kinder erben das Familienheim gemäß § 13 Absatz 1 Nr. 4c ErbStG steuerfrei, wenn es weniger als 200 Quadratmeter Wohnfläche hat und sie es für mindestens zehn Jahre selbst bewohnen. Überschreitet die Wohnfläche die genannte Grenze, wird lediglich die darüber hinausgehende Wohnfläche für die Ermittlung der Erbschaftssteuer berücksichtigt. Eine Erbschaftssteuer fällt jedoch nur an, wenn der Steuerfreibetrag für Kinder in Höhe von 400.000 Euro je Kind bereits ausgeschöpft wurde. 

Einkommenssteuer – was müssen die Miterben beachten?

Entscheidet sich die Erbengemeinschaft für den Verkauf einer geerbten Immobilie, hat dies möglicherweise auch Auswirkungen auf ihre Einkommensteuer. Dabei gilt, dass der Veräußerungsgewinn steuerfrei bleibt, wenn der Verkauf nach Ablauf der geltenden Spekulationsfrist von 10 Jahren erfolgt. Hierfür ist nicht der Tag des Erbfalls, sondern der Tag des Erwerbs durch den Erblasser maßgeblich – die Spekulationsfrist beginnt also nicht von vorn. Hat der Erblasser die Immobilie vermietet, bleibt der Gewinn steuerfrei, wenn der Erwerb mehr als zehn Jahre zurück liegt. Bei weniger als zehn Jahren wird die Wertsteigerung der Immobilie im Vergleich zum Erwerbspreis versteuert. Bei Selbstnutzung gilt eine verkürzte Frist von zwei Jahren nach dem Kauf.

Tipp: Ist ein Verkauf geplant, ist es ratsam, auch die Spekulationsfrist im Auge zu behalten. So kann mitunter sinnvoll sein, den Verkauf noch eine Weile aufzuschieben – beispielsweise dann, wenn die Spekulationsfrist in absehbarer Zeit endet und somit der Veräußerungsgewinn steuerfrei bleibt.

Was tun, wenn sich die Erbengemeinschaft nicht einig ist?

Schaffen die Mitglieder der Erbengemeinschaft es nicht, sich auf die weitere Verwendung der geerbten Immobilie zu einigen, bietet das deutsche Erbrecht den Miterben folgene Auswege:

  • Teilungsversteigerung

Jeder Miterbe kann die Teilungsversteigerung beantragen, ohne sich mit der Erbengemeinschaft abstimmen zu müssen. Sinnvoll ist die Teilungsversteigerung in der Regel nicht, da es sich um einen langwierigen Prozess mit meist sehr hohen Abschlägen handelt.

  • Abschichtung

Miterben haben die Möglichkeit, über die Abschichtung aus der Erbengemeinschaft auszusteigen, indem sie auf ihren Erbteil verzichten. Jedoch ist dann nicht sicher, ob eine angemessene Abfindung durch die übrigen Erben erzielt werden kann. Auch die Abschichtung ist keine ratsame Lösung.

  • Erbteil verkaufen

Die ideale Lösung, aus einer Erbengemeinschaft auszutreten und zugleich eine angemessenen Auszahlung für den Erbanteil zu bekommen, stellt der Erbteilsverkauf dar: Miterben können sich ohne Rücksprache mit der Erbengemeinschaft für den Verkauf ihres Erbteils entscheiden. Dieser kann sowohl an Dritte als auch an Miterben erfolgen. Erfolgt der Verkauf an einen Dritten, haben die Miterben ein Vorkaufsrecht von zwei Monaten.

Tipp: Details zu den drei Möglichkeiten finden Sie in unseren Beiträgen zum Thema „Erbteil verkaufen“, „Teilungs- und Zwangsversteigerung“ und „Abschichtung Erbengemeinschaft“.

Wie können Immobilieneigentümer Streit unter den Erben verhindern?

Ist Immobilieneigentum vorhanden und steht fest, dass mehrere Personen später einmal erben werden, sind künftige Erblasser gut beraten, sich beizeiten Gedanken um ein Testament zu machen, sofern sie nicht den Hausverkauf zu Lebzeiten planen.

Um Streit unter den Erben vorzubeugen, bietet das deutsche Erbrecht diverse Gestaltungsmöglichkeiten, zum Beispiel:

  • Schenkungen zu Lebzeiten
  • Verzichtserklärung durch Erben
  • Bestimmen eines Testamentsvollstreckers
  • Teilungsanordnung/ Teilungsverbot/ Vermächtnisanordnung
  • Bei Ehepaaren mit Kindern: Berliner Testament

Tipp: Weitere Informationen zur letztgenannten Möglichkeit finden Sie in unserem Beitrag „Berliner Testament“.

Fazit

Erbengemeinschaft und Immobilien – dieses Thema sorgt häufig für Streit unter den Beteiligten. Hat ein Erblasser nicht bereits Vorsorge getroffen, haben Erben jedoch über den Erbteilsverkauf die Möglichkeit, aus einer zerstrittenen Erbengemeinschaft auszusteigen.

Weitere Themen

Aus eigener Erfahrung wissen wir, wie viele Fragen rund um das Erbe auftreten. Auch wissen wir, welche emotionalen Belastungen damit einhergehen. Im Folgenden finden Sie einige Kategorien mit jeweiligen Artikeln, die Ihnen hoffentlich weiterhelfen in eine unbeschwerte Zukunft. 

Heute erben, morgen leben.
Wir regeln das Dazwischen.

Das Deutsche Erbenzentrum führt keine Rechtsberatung durch. Gerne helfen wir Ihnen aber bei der Suche nach einem Rechtsanwalt.

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