Erbengemeinschaft Hausverkauf

Gehört eine Immobilie zur Erbschaft, haben es Alleinerben einfach: Sie können frei entscheiden, ob sie diese behalten oder verkaufen wollen. Anders bei der Erbengemeinschaft: Stellt sich ein Miterbe quer und wollen die anderen Erben verkaufen, wird es kompliziert. Wir erläutern, wie der Hausverkauf trotzdem gelingen kann. 

Inhaltsverzeichnis

Erbengemeinschaft und Immobilien – was dann?

Eine Erbengemeinschaft ist nicht selten konfliktbehaftet, wenn sich die Erben ohnehin nicht gut verstehen. Oftmals trägt ein Erbfall dann noch dazu bei, dass alte Streitigkeiten wieder aufleben. Vielfach kommt es dazu, wenn sich der Nachlass als schwer aufteilbar erweist. Das ist der Fall, wenn die Erbschaft überwiegend aus dem selbst genutzten Haus des Verstorbenen besteht.

Denn dann stellt sich die Frage, wie der Nachlass auf mehrere Miterben verteilt werden soll. Das erfordert nicht selten viel Verhandlungsgeschick, Kompromissbereitschaft und auch Zeit, bis eine Lösung gefunden ist, mit der alle Miterben einverstanden sind. 

Kann ein Miterbe den Hausverkauf immer verhindern?

Hat der Erblasser nicht über ein klug gestaltetes Testament vorgesorgt und möglichen Streit um die Immobilie von vornherein unterbunden, müssen sich die Erben wohl oder übel darüber einig werden, was mit dem geerbten Haus passieren soll. Ob sich ein einziger Miterbe querstellen und so den Verkauf verhindern kann, hängt davon ab, ob es sich um die einzige Immobilie im Nachlass handelt oder ob lediglich eine von diversen Wohnungen verkauft werden soll.

Der Grund: Das deutsche Erbrecht setzt für Maßnahmen der außerordentlichen Verwaltung durch die Erbengemeinschaft Einstimmigkeit voraus, wenn die Maßnahmen dazu führen, dass der Nachlass erheblich verändert wird. Das wäre der Fall, wenn nur eine Immobilie zum Nachlass gehört. Anders sieht es aus, wenn ein größeres Immobilienportfolio, bestehend aus vielen Objekten, zum Nachlass gehört. Dann wird die Rechtslage vielfach so gewertet, dass der Verkauf einer dieser Immobilien als Maßnahme der ordnungsgemäßen Verwaltung gilt. In diesem Fall wäre ein Mehrheitsbeschluss der Miterben ausreichend und der Verkauf des einen Hauses auch ohne Zustimmung des Miterben möglich – sofern sein Erbteil nicht so hoch ausfällt, dass sein Veto eine Stimmenmehrheit verhindert. 

Was kann die Erbengemeinschaft tun, wenn ein Miterbe blockiert?

Ist für den Verkauf der Immobilie Einstimmigkeit erforderlich und gelingt es nicht, sich mit dem blockierenden Miterben zu einigen, haben die restlichen Erben folgende Möglichkeiten, die nicht von seiner Zustimmung abhängen:

  • Teilungsversteigerung

Jeder Miterbe hat die Möglichkeit, ohne Zustimmung der anderen Erben die Teilungsversteigerung einer geerbten Immobilie zu beantragen. Dieser Weg stünde somit auch dieser Erbengemeinschaft offen. Der blockierende Miterbe könnte bei der Versteigerung mitbieten und die Immobilie letztlich erwerben, falls dies in seinem Interesse ist und seine Mittel dafür ausreichen. Andernfalls muss er hinnehmen, dass sie durch die Teilungsversteigerung deutlich unter Wert verkauft wird. Die Teilungsversteigerung stellt jedoch für alle Beteiligten einen sehr langwierigen und mühsamen Lösungsweg mit großen Einbußen an Erlös dar. Zudem muss der Antragsteller das Verkehrswertgutachten sowie die Gebühren vorstrecken. Nach der Teilungsversteigerung liegt der Erlös beim Gericht, und zwar solange bis alle Erben einstimmig erklären, wer wieviel von dem Erlös bekommen soll. 

  • Erbauseinandersetzungsklage

Ein zweiter Weg, die Blockade eines Miterben zu umgehen, besteht in der Erbauseinandersetzungsklage mit dem Ziel, die Zustimmung des Miterben zu erzwingen. Auch dieser Weg ist normalerweise mit erheblichen Anwaltskosten und großem Zeitaufwand verbunden. Zuvor muss zudem die Teilungsversteigerung aller Immobilien sowie der Pfandverkauf aller beweglichen Gegenstände erfolgt sein. Auch hierfür fallen wieder Kosten an und das Prozedere kostet viel Zeit. 

Tipp: Weder die Teilungsklage noch die Teilungsversteigerung sind für alle Beteiligten empfehlenswert. Warum das so ist, erfahren Sie zum einen in unseren Beiträgen zum Thema „Teilungsversteigerung“ und zum anderen in unserem umfangreichen Beitrag Erbauseinandersetzungsklage“.

  • Auszahlung durch Miterben

Eine dritte Möglichkeit besteht darin, dass sich der verkaufswillige Erbe und die blockierenden Miterben darauf einigen, dass ein anderer Erbe die Immobilie allein übernimmt und die anderen auszahlt. Dies setzt allerdings zum einen seine Kooperationsbereitschaft voraus. Es erfordert zum anderen, dass der Miterbe auch die finanziellen Möglichkeiten hat, um die anderen Erben auszuzahlen.

Tipp: Weitere Informationen zu diesem Thema finden Sie in unserem Beitrag „Erbengemeinschaft Haus auszahlen

Was können einzelne Miterben tun, wenn ein Erbe blockiert?

Für die einzelnen Miterben bietet das deutsche Erbrecht neben der Möglichkeit, die Teilungsversteigerung zu beantragen, zwei weitere Optionen, die mit dem Ausstieg aus der Erbengemeinschaft einhergehen:

  • Abschichtung

Über die so genannte Abschichtung kann jeder Miterbe aus der Erbengemeinschaft aussteigen. Dafür, dass er auf seinen Erbteil verzichtet, erhält der Miterbe gegebenenfalls eine Abfindung der restlichen Erben. Hierfür muss jedoch eine Einigung über einen angemessenen Ertrag erzielt werden, was bei sowieso schon blockierenden Erben selten passiert. Anders als vielfach angenommen, hat ein Erbe bei einer Abschichtung keinen Anspruch auf eine Gegenleistung. Er ist auf den guten Willen der restlichen Erben angewiesen. 

  • Erbteil verkaufen

Eine weitere Option bietet der Erbteilsverkauf. Hierfür muss der jeweilige Erbe keine Rücksprache mit der Erbengemeinschaft halten und kann sich ohne langwierige Streitigkeiten aus der Erbengemeinschaft und von der geerbten Immobilie lösen. Die Besonderheit: Jeder Miterbe hat ein Vorkaufsrecht, sofern ein Verkauf an Dritte vorgesehen ist.

Der Vorteil des Erbteilsverkaufs: Stellt sich ein Miterbe quer, ziehen sich die Verhandlungen um die Erbauseinandersetzung in der Regel oft über mehrere Jahre und erfordern neben Gerichtskosten auch teuren rechtlichen Beistand.
Beim Verkauf Ihres Erbteils müssen Sie sich nicht mehr mit den blockierenden Miterben streiten. Sie kommen ohne Kosten und schnell an den Verkaufspreis des Erbteils und verwandeln Ihren Erbstreit in Lebensqualität. 

Fazit

Blockiert ein Miterbe den Verkauf einer geerbten Immobilie, ist der Hausverkauf nicht möglich. 

Günstiger ist in diesem Fall, über den Erbteilsverkauf aus der verfahrenen Situation auszusteigen und die Erbengemeinschaft zeitnah zu verlassen.

Das Deutsche Erbenzentrum führt keine Rechtsberatung durch. Gerne helfen wir Ihnen aber bei der Suche nach einem Rechtsanwalt.

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