Erbengemeinschaft auflösen Haus

Erbengemeinschaften sind grundsätzlich auf Auflösung ausgerichtet. Doch diese kann sich mitunter als kompliziert erweisen, wenn der Nachlass auch Häuser umfasst. Wir erläutern, wie Erben mit Immobilien verfahren können und welche Auswege das Erbrecht bietet, wenn sie sich partout nicht einigen können.

Inhaltsverzeichnis

Erbengemeinschaft – wie entsteht sie?

Angenommen, die Ehefrau und der Sohn eines Verstorbenen erben das von dem Ehepaar gemeinsam genutzte Haus. Dann bilden die beiden Hinterbliebenen eine Erbengemeinschaft – und müssen sich darauf verständigen, was mit der Immobilie passieren soll. Inwieweit es zur Bildung einer Erbengemeinschaft kommt, hängt von den Familienverhältnissen ab – und davon, ob der Erblasser ein Testament verfasst hat und was darin festgelegt wurde.

Tipp: Weitere Beiträge rund um diese Zwangsgemeinschaft finden Sie in unserem Themenbereich Erbengemeinschaft.

Existiert kein Testament, gibt die gesetzliche Erbfolge vor, wer zu den Erben gehört. Ob dies zur Bildung einer Erbengemeinschaft führt, hängt von der Struktur der Familie ab: Hinterlässt ein Witwer eine Tochter, würde sie demnach zur Alleinerbin. Hinterlässt er zwei Kinder, würden diese zu Miterben in einer Erbengemeinschaft.

Liegt hingegen ein Testament vor, gelten die Vorgaben, die der Erblasser zur Erbfolge gemacht hat.
Ein Beispiel: Angenommen, der eben genannte Witwer hat sich für ein Testament entschieden und eines seiner beiden Kinder zum Alleinerben bestimmt und das andere enterbt. Allerdings könnte das Kind, das leer ausgegangen ist, seinen Pflichtteil einfordern, da es nach deutschem Erbrecht pflichtteilsberechtigt ist. Dieser Pflichtteil beläuft sich auf die Hälfte des gesetzlichen Erbteils.

Tipp: Detaillierte Informationen dazu, wer zu den Erben gehört, finden Sie in unserem Themenbereich „Erbfolge“. Welche Ansprüche Enterbte haben, erläutern wir ausführlich in unseren Beiträgen zum Thema „Pflichtteil Erbe“.

Erbengemeinschaft – wann endet sie?

Die Erbengemeinschaft ist generell auf Auflösung ausgerichtet. Sie endet, wenn die Erbauseinandersetzung erfolgt ist. Doch der Weg dahin erweist sich vielfach als mühsam, da die Erbengemeinschaft als Gesamthandsgemeinschaft konzipiert ist und jeder Nachlassgegenstand allen Erben gemeinsam gehört. Genau dies erweist sich als Problem, wenn Häuser zum Nachlass gehören, denn kein Miterbe kann allein bestimmen, was zum Beispiel mit einem geerbten Haus geschehen soll.

Tipp: Was es mit dem juristischen Konstrukt der Erbengemeinschaft auf sich hat, erfahren Sie in unserem Beitrag „Gesamthandsgemeinschaft“.

Als abgeschlossen gilt die Erbauseinandersetzung, wenn sich alle Mitglieder der Erbengemeinschaft darüber geeinigt haben, wie der Nachlass aufgeteilt werden soll und die Aufteilung erfolgt ist. Dies sollte in einem Auseinandersetzungsvertrag schriftlich festgelegt werden. Das Erbrecht sieht hierfür keine Formvorgaben vor, allerdings ist eine notarielle Beurkundung erforderlich, wenn GmbH-Anteile oder Häuser auf einzelne Miterben übertragen werden.

Tipp: Weitere Informationen dazu, wann die Erbengemeinschaft endet, finden Sie in unseren Beiträgen zum Thema „Erbengemeinschaft auflösen“. Details zur Auseinandersetzungsvereinbarung erfahren Sie in unserem Beitrag „Auseinandersetzungsvertrag“. 

Immobilien und Erbengemeinschaft auflösen – wie geht das?

Gehört beispielsweise ein Haus oder eine Eigentumswohnung zum Nachlass, muss die Erbengemeinschaft sich darauf einigen, was mit der Immobilie geschehen soll. Entscheiden sich die Miterben, diese zu vermieten, bleibt die Erbengemeinschaft bestehen. Aufgelöst werden kann sie hingegen in folgenden Fällen, sofern sich alle Erben einig sind:

  • Verkauf

Die Erbengemeinschaft kann die Immobilie verkaufen – an einen Dritten oder an einen Miterben, falls dieser in der Lage ist, die anderen Erben auszuzahlen.

  • Begründung von Wohneigentum

In Einzelfällen kommt die Aufteilung einer Immobilie in mehrere Einheiten infrage. Möglich ist das beispielsweise bei einem Mehrfamilienhaus. Die Erbengemeinschaft muss dann allerdings beachten, dass mit einer Umwandlung in Wohneigentum bestimmte gesetzliche Vorgaben verbunden sind. So haben Mieter ein Vorkaufsrecht, zudem sind die Vorgaben gemäß § 577a BGB zum Eigenbedarf zu beachten, falls ein Mitglied der Erbengemeinschaft selbst einziehen möchte. Üblicherweise ist dies erst nach drei Jahren möglich, in manchen Regionen kann auch eine längere Frist gelten.

Haben sich die Erben auf die weitere Verwendung der zum Nachlass gehörenden Immobilien geeinigt, ist die Auflösung der Erbengemeinschaft erst möglich, wenn die weiteren Voraussetzungen hierfür gegeben sind. Dazu gehört unter anderem das Begleichen von Nachlassverbindlichkeiten.

Tipp: Weitere Informationen rund um die Auszahlung von Miterben bei einem geerbten Haus finden Sie in unserem Beitrag „Erbengemeinschaft Haus auszahlen“.

Welche Aufgaben muss die Erbengemeinschaft bis zur Auflösung übernehmen?

Gemäß § 2038 Absatz 1 Satz 1 BGB sind die Mitglieder einer Erbengemeinschaft zur gemeinschaftlichen Verwaltung verpflichtet. Dazu gehört beispielsweise die Kündigung von nicht mehr benötigten Verträgen für Zeitschriftenabonnements, aber auch die Verwaltung des geerbten Haus. Dabei wird zwischen drei Arten der Verwaltung unterschieden:

  • Ordnungsgemäße Verwaltung

Dienen Maßnahmen dem Erhalt des Hauses und verändern sie dieses nicht entscheidend, fallen sie unter die ordnungsgemäße Verwaltung. Gemäß § 745 Absatz 1 BGB ist für Beschlüsse eine einfache Stimmenmehrheit erforderlich.

  • Außerordentliche Verwaltung

Führen Maßnahmen dazu, dass sie den Nachlass entscheidend verändern, zählen sie zur außerordentlichen Verwaltung. Dazu gehört beispielsweise der Verkauf des einzigen Hauses im Nachlass. Solche Maßnahmen können gemäß § 2040 BGB nur einstimmig von der Erbengemeinschaft beschlossen werden.

  • Notwendige Verwaltung

Dringende Maßnahmen, mit denen Schaden vom Nachlassgegenstand abgewendet werden soll, fallen unter die notwendige Verwaltung. Hierfür ist auch der Begriff Notgeschäftsführung gebräuchlich. Aufgrund der Dringlichkeit kann jeder Miterbe ohne Rücksprache mit den anderen Miterben solche Maßnahmen veranlassen.

Tipp: Weitere Informationen rund um die Nachlassverwaltung finden Sie in unseren Beiträgen „Ordnungsgemäße Verwaltung“ und „Notwendige Verwaltung“.

Eintragung der Erbengemeinschaft im Grundbuch

Die Erben sollten als Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden, damit die Eigentumslage klar ersichtlich ist. Die Eintragung erfolgt im Grundbuch durch Nennung der Namen der einzelnen Erben sowie dem darunter stehenden Zusatz "in Erbengemeinschaft".
Erfolgt die Berichtigung des Grundbucheintrags innerhalb von zwei Jahren nach dem Tod des Erblassers, ist die Änderung kostenfrei.

Was tun, wenn die Miterben sich nicht einigen können?

Häufig kommt es unter den Mitgliedern der Erbengemeinschaft zu Streit, wenn eine oder mehrere Immobilien zum Nachlass gehören. Dies liegt daran, dass ein Haus nicht in Teile geteilt werden kann. Das deutsche Erbrecht sieht jedoch mehrere Möglichkeiten für den Fall vor, dass keine Einigung erzielt werden kann:

  • Teilungsversteigerung

Jeder Miterbe kann die Teilungsversteigerung beantragen, ohne sich mit der Erbengemeinschaft abstimmen zu müssen. Sinnvoll ist die Teilungsversteigerung in der Regel nicht, da es sich um einen langwierigen Prozess mit meist sehr hohem Abschlag handelt. Zudem muss der Antragsteller die Kosten des Verkehrswertgutachten sowie der Versteigerung vorstrecken.
Nach der Versteigerung liegt der Erlös bei Gericht – solange, bis alle Erben einstimmig die jedem zu überweisenden Beträge bei Gericht anzeigen. 

  • Abschichtung

Miterben haben die Möglichkeit, über die Abschichtung aus der Erbengemeinschaft auszusteigen, indem sie auf ihren Erbteil verzichten. Jedoch ist dann nicht sicher, ob eine angemessene Abfindung durch die übrigen Erben erzielt werden kann. Die Erben sind nicht zur Abfindung verpflichtet. Ohne sehr gutes Verhandlungsgeschick ist die Abschichtung bei Streit in der Erbengemeinschaft keine ratsame Lösung.

  • Erbteil verkaufen

Eine weitere Lösung, aus seiner Erbengemeinschaft auszutreten und zugleich eine angemessene Auszahlung für den Erbteil zu bekommen, stellt der Erbteilsverkauf dar: Miterben können sich auf diesem Weg ohne Rücksprache mit der Erbengemeinschaft für den Verkauf ihres Erbteils entscheiden. Jedoch kann man nur seinen Erbteil als Ganzes verkaufen, nicht lediglich seinen Anteil am Haus und den Rest behalten.
Der Verkauf des Erbteils kann sowohl an Dritte als auch an Miterben erfolgen. Haben Sie keinen Erwerbe für Ihren Erbteil, unterstützen wir Sie gerne. 

Tipp: Details zu den drei Möglichkeiten finden Sie in unseren Beiträgen zum Thema „Erbteil verkaufen“, „Teilungsversteigerung“ und „Abschichtung Erbengemeinschaft“.

Fazit

Die Erbengemeinschaft aufzulösen kann sich vielfach als schwierig erweisen, wenn auch eine Immobilie zur Erbschaft gehört. 

Ist keine Einigung in Sicht, können Miterben über den Erbteilsverkauf aus der Erbengemeinschaft aussteigen und sparen sich so den mitunter langwierigen und teuren Weg der Erbauseinandersetzung. 

Das Deutsche Erbenzentrum führt keine Rechtsberatung durch. Gerne helfen wir Ihnen aber bei der Suche nach einem Rechtsanwalt.

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